Правовые способы решения земельных споров

Земельные споры являются одними из наиболее распространенных споров в судебной практике. Среди основных категорий земельных споров можно выделить:

1. споры, связанные с предоставлением земельных участков;
   
2. споры, связанные с государственной регистрацией прав на земельные участки, 
   
3. споры, связанные с постановкой земельных участков на кадастровый учет, 
   
4. споры об установлении границ земельных участков; 
   
5. споры об исполнении договоров, связанных с правами на земельные участки.
   

Предоставление земельных участков, по общему правилу, осуществляется в собственность или в аренду. Основное нарушение на данном этапе состоит в том, что органы муниципальной власти необоснованно отказывают в предоставлении земельного участка, либо допускают волокиту при решении данного вопроса. В этом случае гражданин либо организация вправе обратиться в суд с заявлением о признании незаконным бездействия органа муниципальной власти в порядке, установленном главой 24 ГПК РФ. При рассмотрении данной категории споров обязанности по доказыванию правомерности отказа в предоставлении земельного участка или соблюдения установленных законом сроков рассмотрения заявления лежит на ответчике. Судебная практика исходит из того, что заявитель должен доказать, что он обратился в установленном порядке для предоставления конкретного земельного участка, т.е. имеется возможность определить его точное расположение на местности. 

Государственная регистрация в силу ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Такое право может быть оспорено только в судебном порядке. Важность государственной регистрации состоит в том, что это акт юридического признания государством наличия вещного права на земельный участок как на объект недвижимого имущества. Оспаривание зарегистрированного права предполагает рассмотрение судом спора о праве, поэтому должно осуществляться в рамках искового производства. Заинтересованное лицо вправе обратиться в суд с иском о применении последствий недействительности сделки (в случае, если предметом сделки является переход прав на земельный участок), об истребовании имущества из чужого незаконного владения (если между сторонами отсутствуют договорные отношения), а также о признании права собственности. 

В рамках требования о применении последствий недействительности сделки доказыванию подлежит одно из оснований недействительности сделки, перечисленных в общей части ГК РФ. Следует заметить, что в том случае, когда сделка является оспоримой (т.е. может быть признана недействительной не иначе как в силу признания ее таковой судом). Внимательно следует отнестись к такому институту как срок исковой давности, по ничтожным сделкам течение срока исковой давности начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки; по оспоримым – когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной). Срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года, по требованию о признании оспоримой сделки недействительной – один год.

Иск об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения или, как его еще именуют виндикационный иск, основанный на ст. 301 ГК РФ, предъявляется, как правило, собственником в том случае, когда земельный участок выбыл из фактического владения такого собственника. Доказыванию подлежит:

1. наличие у истца права собственности или иного вещного права на земельный участок;
   
2. возможность идентификации истребуемого земельного участка; 
   
3. отсутствие у фактического владельца (ответчика) статуса добросовестного приобретателя; 
   
4. нахождение земельного участка в фактическом владении ответчика. 
   

При наличии указанных оснований суд обязан удовлетворить исковое требование. При рассмотрении виндикационного иска применяется общий срок исковой давности, составляющий три года с того момента, как истец узнал или должен был узнать о нарушении своего права. Данный иск не может заявляться при наличии между спорящими сторонами обязательственных правоотношений.

Иск о признании права на земельный участок является одним из способов защиты, предусмотренных ст. 12 ГК РФ. Нередко указанный иск заявляется наряду с иными требованиями, в том числе о применении последствий недействительности сделки, либо об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения. Иск направлен на оспаривание права зарегистрированного собственника, который является ответчиком и предполагает исследование правовых оснований регистрации права собственности ответчика, а также наличие правоустанавливающих документов (оснований) на земельный участок у истца. Одним из условий удовлетворения иска является идентификация земельного участка, которая обеспечивается наличием в материалах дела кадастрового плана земельного участка, о признании права собственности, на который заявлен иск. В случае наложения границ зарегистрированного и искомого земельных участков, суд вправе назначить по делу землеустроительную экспертизу, определив границы и площадь наложения. Решение суда может служить основанием для внесения изменений в сведения Государственного кадастра недвижимости, а также Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Значительное количество дел связано с уточнением границ земельных участков в спорах со смежными землепользователями, поскольку без согласования границ в ряде случаев невозможно осуществить постановку земельного участка на кадастровый учет и государственную регистрацию права собственности на него. В споре о границах судом исследуется вопрос о наличии (отсутствии) возражений смежных землепользователей и их обоснованность, необходимость получения согласия соседей для проведения межевания земельного участка.

К категории земельных споров следует отнести также иски собственника земельного участка к арендатору, связанные с исполнением обязательств по договору аренды. В частности, условиями договора аренды определяется целевое использование земельного участка, может быть указано, что на участке не должно возводиться каких-либо объектов капитального строительства, а по окончании срока аренды участок должен быть возвращен в освобожденном виде. В том случае, если арендатор допускает строительство объекта недвижимости на предоставленном ему в аренду земельном участке, вследствие чего к моменту истечения срока договора аренды, является невозможным возвратить земельный участок в освобожденном виде, арендодатель (собственник) вправе предъявить иск об исполнении соответствующего договорного обязательства в натуре и о возмещении убытков в полном объеме, под которыми понимается как реальный ущерб, так и упущенная выгода. 

При отсутствии между сторонами отношений по договору аренды, а равно иных обязательственных правоотношений собственник земельного участка вправе требовать сноса самовольной постройки в порядке ст. 222 ГК РФ. Такой иск должен быть предъявлен к лицу, осуществившему самовольную постройку. В случае неисполнения решения суда собственник вправе осуществить снос самовольной постройки самостоятельно с последующим возмещением соответствующих затрат ответчиком.

Вместе с тем, следует иметь в виду, что в случае, если возведенный на земельном участке объект не относится к объектам недвижимости, т.е. не имеет прочной связи с землей, не позволяющей осуществить перемещение данного объекта без ущерба его назначению, что может быть установлено по результатам строительно-технической экспертизы, иск о сносе самовольно постройки не подлежит удовлетворению, а нарушенное право восстанавливается при помощи иска об устранении нарушений права собственности, хотя бы и не связанных с лишением владения, или т.н. негаторного иска (ст. 304 ГК РФ). Одной из особенностей данного иска является неприменение к нему института исковой давности в силу предписания ст. 208 ГК РФ.

Отдельную категорию земельных споров составляют споры о признании права долевой собственности и о выделении земельных долей, полученных при реорганизации сельскохозяйственных предприятий в ходе земельной реформы начала 1990-х гг. Ответчиками по таким искам, как правило, являются организации или их правопреемники, которые осуществили межевание бывших колхозно-совхозных земель и осуществили государственную регистрацию своего права собственности. Такие споры рассматриваются повсеместно, однако с различным результатом. Так, в Московской области преобладает практика отказа в удовлетворении такого иска, поскольку суд исходит из наличия факта внесения земельной доли в уставный капитал, создаваемой при реорганизации сельскохозяйственной организации, и наличия у истца статуса акционера (участника). Вместе с тем, если в суде будет доказано, что истец передал земельную долю не в собственность, а в пользование ответчика, то иск подлежит удовлетворению. Суды, как правило, оставляют без внимания вопросы о надлежащем правовом оформлении процедуры внесения земельных долей истцами в уставный капитал ответчика, а также о соблюдении прав истцов при последующей реорганизации сельскохозяйственной организации, «размывания» долей участия истцов и неравноценности возмещения, полученного за переданные доли. При определении понятия «собственности» к отношениям, сложившимся в начале 1990-х гг., суды применяют современный понятийный аппарат, применяют не подлежащие применению нормы первой части Гражданского кодекса РФ, введенной в действие 1 января 1995 года. В результате права владельцев земельных долей – бывших членов колхозов и совхозов, остаются незащищёнными.

Перечень способов защиты земельных прав, указанный в настоящей статье не является исчерпывающим, однако в каждом конкретном случае в силу известной сложности земельной тематики целесообразно заблаговременно обратиться к специалисту, который подскажет верный способ защиты, поможет правильно определить круг обстоятельств, подлежащих доказыванию и обеспечить должное правовое сопровождение до окончательного разрешения земельного спора.

Автор - адвокат МКА «Традиция» В.В. Котлов